О новом регулировании капитального ремонта общего имущества в МКД

О новом регулировании капитального ремонта общего имущества в МКД

До 01.01.2013 капитальный ремонт общего имущества МКД мог проводиться только на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.

С 01.01.2013, согласно Федеральному закону от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации
и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», в ЖК РФ внесены существенные изменения, коснувшиеся порядка проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД на всей территории Российской Федерации.

При этом в целях формирования фонда капитального ремонта, отдельной составляющей в структуре платы за жилое помещение для собственников помещений
в МКД ЖК РФ введен взнос на капитальный ремонт.

Необходимость таких изменений продиктована низкой активностью собственников помещений МКД в решении вопросов, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества МКД. На текущий момент  более 70% МКД в крае требуют капитального ремонта.

В соответствии с требованиями раздела IX ЖК РФ принят Закон края № 4-1451
и утверждена Региональная программа.

Капитальный ремонт МКД теперь будет проводиться независимо от наличия либо отсутствия решения общего собрания собственников, в рамках утвержденной  Региональной программы, в которую включены все МКД,  расположенные на территории Красноярского края, за исключением МКД, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, а также домов, в которых имеется менее трех квартир.

О Региональной программе

Перечень работ и услуг по капитальному ремонту, выполнение и оказание которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, включает в себя:

ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу
в МКД;

утепление и ремонт фасада;

установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления
и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

ремонт фундамента МКД.

Сроки выполнения работ в Региональной программе распределены на пять периодов, первый период – 10 лет, последующие по 5 лет. Программа выстроена таким образом, что период капитального ремонта для каждого МКД определен в соответствии со сроками накопления средств на капитальный ремонт таким домом.

О вносах на капитальный ремонт

В соответствии с ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны участвовать
в расходах на содержание общего имущества, путем внесения платы, в том числе по взносу на капитальный ремонт.

Обязанность оплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт возникнет
у собственников помещений в МКД по истечении 8 календарных месяцев, начиная
с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная Региональная программа, в которую включен этот  МКД.

Региональная программа официально опубликована 10.02.2014, следовательно, обязанность оплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт возникла
у собственников помещений с ноября 2014 года.

Согласно ЖК РФ определено, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Размер минимального взноса на период 2014 – 2016 годы, отраженный
в нижеприведенной таблице, установлен постановлением Правительства Красноярского края от 13.12.2013 № 656-п «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края, на 2014 — 2016 годы».

При расчете минимального размера взноса среди прочих, согласно методическим рекомендациям, утвержденным приказом Минстроя России от 07.02.2014 № 41/пр, учитывались следующие факторы:

стоимость работ по капитальному ремонту, сформированная за последние три года;

нормативные сроки эксплуатации отдельных элементов  и систем;

этажность и степень благоустройства многоквартирного дома и т.д.

ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса.

О способах формирования фонда капитального ремонта МКД

Собственники помещений в МКД решением общего собрания большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД до августа 2014 года должны были выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта МКД:

ü перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет
в кредитной организации. При этом владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление МКД, либо региональный оператор. Данный способ предназначен в первую очередь для собственников помещений
в МКД, имеющих намерение принимать активное участие в проведении капитального ремонта своего МКД, так как собственникам предстоит самостоятельно заниматься организацией проведения капитального ремонта, отслеживать процесс накопления денежных средств, вести претензионную работу по взысканию задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт, а также нести дополнительные расходы на обслуживание специального счета, выставление платежных документов;

ü перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. Данный способ предназначен для собственников помещений
в МКД, не желающих или не имеющих возможности принимать активное участие
в проведении капитального ремонта общего имущества в МКД. Главной особенностью такого способа формирования фонда капремонта является то, что региональный оператор в отношении собственников помещений несет обязанность по выполнению капитального ремонта МКД в объеме и сроки, определенные Региональной программой. При этом Законом края № 4-1451 установлено, что собственники помещений через уполномоченное общим собранием лицо вправе принимать участие в отборе подрядных организаций на выполнение работ по капитальному ремонту, подписании актов выполненных работ по капитальному ремонту.

В случае, если собственники помещений в МКД в указанный срок, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

На территории Красноярского края работа по определению способов формирования фонда капитального ремонта МКД завершена в августе 2014 года, по результатам которой:

в отношении 668 МКД реализован способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете;

в отношении 14 376 МКД реализован способ формирования фонда капитального ремонта на общем счете регионального оператора.

О региональном операторе

В соответствии с требованиями ЖК РФ региональный оператор создается субъектом Российской Федерации в организационно-правой форме Фонда.

Необходимо отметить, что обеспечение деятельности фонда осуществляется исключительно за счет средств краевого бюджета. При этом средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих МКД. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

Контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется органом государственного жилищного надзора – Службой строительного надзора и жилищного надзора Красноярского края.

Кроме того, в отношении деятельности регионального оператора действующим законодательством предусмотрен финансовый контроль, осуществление которого возложено на Службу финансово-экономического контроля и контроля в сфере закупок Красноярского края, органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетную палату Красноярского края. Финансовые органы осуществляют финансовый контроль за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации.

О предоставлении платежных документах на оплату взноса за капитальный ремонт

Согласно ЖК РФ собственники помещений в МКД, формирование фонда капитального ремонта которых осуществляется на счете регионального оператора, оплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором. При этом региональный оператор,
в соответствии со своими полномочиями, определяет способ подготовки и доставки платежных документов на оплату взносов на капитальный ремонт.

Так, Законом края № 4-1451 предусмотрено, что региональный оператор вправе заключить с УО, ТСЖ, ресурсоснабжающей организацией договор о включении
в платежный документ, на основании которого вносится плата за содержание и ремонт жилого помещения и (или) коммунальные услуги, сведений о размере взноса на капитальный ремонт с указанием наименования регионального оператора, номера его банковского счета и банковских реквизитов, его адреса (места нахождения).

Поскольку мероприятия по созданию новой разветвленной по краю структуры для предоставления гражданам платежных документов и приема оплаты взносов на капитальный ремонт потребуют значительных финансовых затрат, что является необоснованным и нецелесообразным, было принято решение использовать возможности уже существующих организаций, в связи с чем организован и проведен конкурс. По результатам указанного конкурса, организации, имеющие опыт в начислении и сборе денежных средств на территории региона, обладающие достаточными производственными мощностями для организации оперативной работы в объемах заказываемых услуг, стали платежными агентами регионального оператора, а именно:

на территории Назаровского района – ОАО «Красноярскэнергосбыт».

 Региональным оператором заключен договор  с вышеуказанным платежным агентом на оказание услуг по подготовке, печати и доставке платежных документов.