Назаровцам при строительстве домов необходимо учитывать охранную зону

Одним из видов ограничений на использование земельного участка являются зоны с особым условием использования территории. Это буферная зона, устанавливаемая в связи с эксплуатацией объектов, в границах которой установлены запреты на совершение определенных действий. Зоны с особым условием использования территории устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта. Определено 28 видов их видов, например, охранные зоны трубопроводов, линий связи, линий электропередачи (ЛЭП) и так далее.

В зависимости от вида зоны устанавливаются соответствующие ограничения на использование земельного участка. Любая охранная зона предполагает ограничения по использованию участка. Например, охранная зона ЛЭП или газопровода предполагает запрет на строительство зданий и сооружений, а санитарно-защитная зона — на строительство объектов жилого использования. Ограничения, которые наложены на земельный участок, подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости.

Следовательно, об обременениях можно узнать, запросив информацию в Росреестре. Однако, на практике такой порядок работает не во всех случаях. Так, до августа 2018 года порядок внесения зон с особым условием в реестр в целом носил несистемный характер. Соответственно, в выписке из ЕГРН на такой участок информация о наличии обременений может попросту отсутствовать. К сожалению, достаточно часто выясняется это слишком поздно, на стадии подготовки градостроительных документов.

В связи с этим, Росреестр рекомендует перед покупкой земельного участка, провести следующую работу:

1. Произвести обследование земельного участка. Например, обратить внимание на то, где расположены инженерные коммуникации (линии электропередачи или подземный трубопровод, который визуально обнаружить невозможно, но при этом охранная зона возникает) или есть ли по близости промышленный объект. Очень важно осмотреть прилегающую территорию к земельному участку, так как, например, ширина охранной зоны магистрального трубопровода может достигать более 30 м. от его оси, а соответственно существуют риски того, что эта охранная зона может наложить ограничения на часть Вашего участка, даже если промышленный объект и не находится на нем.

2. Изучить публичную карту Росреестра, на которой отображены сведения о зонах с особым условием использования территории.

3. Заказать выписку из ЕГРН, в которой в разделе «Ограничения» должны содержаться сведения об охранных зонах (при их наличии).

4. Получить в отделе или управлении архитектуры соответствующего муниципального образования информацию о реализуемых проектах по строительству промышленных объектов, в результате которых могут появится такие ограничения.

5. Изучить на сайте органа местного самоуправления имеющуюся документацию по планировке территории. Проанализировать правила землепользования и застройки и генеральный план территории.

В случае выявления факта наличия зон с особым условием использования территории, важно разобраться насколько существующее ограничение влияет на целевое использование земельного участка. Сейчас в Росреестре можно заказать выписку из ЕГРН «О зоне с особыми условиями использования территории», которая необходима при выделении земельных участков под строительство, для ведения хозяйственной деятельности, при выявлении правового статуса территории и других операциях с недвижимостью для того, чтобы избежать градостроительных ошибок.

Если охранная зона появилась после строительства домов, то к собственникам не может быть предъявлено никаких требований, кроме этого суды не имеют права признавать дома незаконным самовольным строением в случае, если владелец участка не мог знать, что в отношении его земельного участка действуют какие-то ограничения.