Ипотека. Что нужно знать

Федеральным законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ в Гражданский кодекс РФ (ст.339) и Закон об ипотеке (ст.10) внесены изменения по форме договора ипотеки, в связи с которыми договор ипотеки должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу ст.55 Закона об ипотеке договор ипотеки и договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, в которых содержится условие об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке, должны быть удостоверены нотариально.

Для ипотеки по договору и ипотеки в силу закона установлен одинаковый момент возникновения ипотеки как обременения имущества – с момента государственной регистрации ипотеки (п.2 ст.11 Закона об ипотеки в новой редакции).

Статья 20 Закона об ипотеки и п.1 статьи 29 Закона о регистрации регламентируют порядок и сроки государственной регистрации ипотеки:

а) государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании:

- совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

- заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке;

б) государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу закона, осуществляется без уплаты государственной пошлины на основании:

- заявления залогодержателя;

- заявления залогодателя;

- заявления нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.

В связи, с чем обращаем внимание, что заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона должно быть представлено по количеству объектов недвижимости, обремененных ипотекой.

Государственная регистрация ипотеки проводится в сроки, установленные приказом Управления от 05.03.2012 № П/76, если действующим законодательством не установлены более сокращенные сроки (в частности, срок государственной регистрации ипотеки жилых помещений и ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений, возникшей на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке – 5 рабочих дней).

С момента вступления в силу Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ стороны договора ипотеки или договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, утрачивают право договориться о невозникновении ипотеки в силу закона, в случае возникновения залога на жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (п.1 ст.77 Закона об ипотеки в новой редакции).

Обращаем особое внимание на необходимости обращения всех участников, выступающих на стороне залогодателя, при погашении регистрационной записи об ипотеке.

Согласно ст.25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке представление иных документов не требуется.

Вместе с тем в силу ст.334 Гражданского кодекса РФ и ст.1 Закона об ипотеке целью залога является обеспечение прав кредитора (залогодержателя) по какому-либо обязательству.

Соответственно, прекращен залог может быть только при наличии воли залогодержателя на его прекращение.

Залогодатель же, как правило, всегда заинтересован в прекращении залога.

При этом в ст.25 Закона об ипотеке не содержится обязательного условия о представлении заявления от всех лиц, выступающих на стороне залогодателя.

Кроме того, несколько лиц на стороне залогодателя выступает, как правило, при обеспечении одного неделимого обязательства. В частности, несколько залогодателей могут появиться в результате отчуждения предмета залога, нахождения предмета залога в общей долевой собственности, обеспечения обязательства перед одним кредитором залогом нескольких объектов и т.п.

В соответствии же со ст.322 Гражданского кодекса РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

При солидарной обязанности должников кредитор в силу 323 Гражданского кодекса РФ вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

На основании изложенного:

- регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании совместного заявления залогодержателя и одного из залогодателей;

- если предметом залога являлись права требования по договору участия в долевом строительстве, и по некоторым из них объекты долевого строительства переданы участникам долевого строительства по актам приема-передачи с возникновением ипотеки в силу ст.77 Закона об ипотеке, то запись об ипотеке в отношении прав требования также погашается на основании совместного заявления залогодержателя и одного из залогодателей. В отношении квартир (помещений) запись об ипотеке погашается отдельно.

Ответы на актуальные вопросы граждан в сфере государственной регистрации ипотеки

1. Расчет с банком за купленную квартиру произведен в полном объеме. Как можно погасить ипотеку?

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимы заявления залогодателя и залогодержателя. Если права залогодержателя удостоверены закладной, законный владелец закладной может поставить отметку о полном исполнении обязательств. В этом случае заявления представителя банка не требуется, достаточно обращения собственника (залогодателя) с заявлением о погашении ипотеки и приложением закладной, содержащей соответствующую отметку.

Государственная пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке  Налоговым Кодексом РФ не предусмотрена.

Однако, в соответствии с пп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК РФ  за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество  предусмотрена государственная пошлина в размере:  для физических лиц — 200 рублей.

2.  Можно заявления на погашение ипотеки направить почтой?

В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации, заявление о государственной регистрации прав, погашения регистрационной записи об ипотеке, а также иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке возможно на основании заявлений, направленных почтой при условии соблюдения требований действующего законодательства.

3. Приобретали в ипотеку квартиру с женой и ребенком. Для погашения все должны обратиться в Управление?

Для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимы заявления залогодателя и залогодержателя. Если собственниками обремененного ипотекой объекта являются несколько лиц (залогодатели) с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке достаточно обратиться залогодержателю и одному из залогодателей.

4. При покупке квартиры с использованием средств «Материнского капитала» в договоре допустили ошибку, деньги не перечисляют. Как исправить?

Все изменения в договор купли-продажи жилого помещения после государственной регистрации перехода права и права собственности могут быть внесены путем заключения дополнительного соглашения к договору.

Для этого необходимо обратиться с заявлением о внесении изменений, предоставив дополнительное соглашение и документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, для физических лиц в размере 200 рублей.