Новое в законодательстве о долевом строительстве

С 1 января2014 г. вступают в силу нормы, устанавливающие порядок осуществления страхования гражданской ответственности застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Цель указанных норм — совершенствование механизмов защиты прав участников долевого строительства.

Ранее законодательство не предусматривало никаких специальных условий страхования ответственности застройщика.

Гарантией обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве выступал залог предоставленного для строительства земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды (субаренды) на указанный земельный участок.

Согласно вступающим в силу изменениям с 1 января2014 г., помимо залога земельного участка или права аренды на него обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства должны будут обеспечиваться поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика.

В связи с чем, на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве наряду с документами, предусмотренными на сегодняшний день ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», застройщиком должен быть представлен один  из следующих документов:

- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

- договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

При отсутствии одного из этих документов договор участия в долевом строительстве не может быть зарегистрирован.

К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве добавляется условие о способе обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

На государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан будет представить договор страхования, в случае если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.

Следует также отметить, что застройщикам предоставлено право выбора одного из способов осуществления страхования: либо путем участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо путем заключения договора страхования гражданской ответственности.

Причем страхование осуществляется за счет средств застройщика до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве.

Договор страхования вступает в силу с момента регистрации договора  и действует до установленного в договоре участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком жилого помещения дольщику.

Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, которые наступили в период срока действия такого договора.

Указанные изменения вступают в силу с 1 января2014 г. и будут распространяться на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после указанной даты.